Masalah Perjanjian Hukum & Solusi Penyelesaian Masalah

Ria Vinola Widia Wati

D3 Sekretari ‘13 (8143136659)

Question

Fahri said :

Kamis, 9 Mei, 2013 pukul 8:37 am

Ass Pak Marzuki,
Saya ingin bertanya, langkah hukum seperti apa yang saya ambil agar bisa berjalan lancar dan tak ada penipuan ?
Saya ingin menjual rumah saya lalu sang pembeli menawarkan seperti ini, karena dia berwirausaha : dia akan memberi saya (DP) Rp 100.000.000,- dari jumlah transaksi Rp 850.000.000,-, lalu kita ke notaris dan buat AJB dan buat perjanjian, lalu sama-sama ke bank dan dia menjaminkan sertifikat rumah untuk dapat modal besar melalui program bank untuk kredit usaha,

Dan dia bilang kepada saya, nanti dinotaris dan di bank pun akan dibuat perjanjian, saat pengajuan di setujui bank maka pihak bank langsung menghubungi dan mengabari kita lalu mentrasfer sisa kekurangan uang pembayaran rumah dan sisanya mau dipakai dia untuk menambah modal usahanya, jadi kata beliau, beli rumah plus bisa dapat modal usaha lagi,
1. Apakah dengan perjanjian semua itu aman buat saya dan tidak dimainkan olehnya ?
2. Langkah dan saran apa yang harus saya ambil Pak Marzuki ? karema saya lihat Bapak / Ibu ini memang setau saya berwirausaha dan baik tapi satu sisi saya juga tidak bisa terlalu percaya orang dan dia memberi waktu saya untuk berdiskusi kepada kerabat-kerabat saya dan orang yang mengerti hukum,
3. Apakah rumah saya akan aman dan tidak dimainkan olehnya jika saya seetuju seperti itu ?
4. Apa solusi saran Pak Marzuki untuk kami agar bisa menuntungkan untuk kami dan tidak ada satupun pihak yang dirugikan dan merasa cemas ?

Sebenarnya masih banyak yg ingin saya tanyakan, terima kasih Pak Marzuki.

Answer

Ismail Marzuki said :

Kamis, 9 Mei, 2013 pukul 1:24 pm

Wa’alaikumussalam Wr. Wb

Bapak Fahri
1. Transaksi yang seperti ini beresiko secara hukum untuk bapak Fahri. Jika membaca cerita Bapak, maka alur transaksi adalah sbb:

a. Calon Pembeli membayar DP Rp 100 Juta. Dengan harga Tanah Rp 850 juta, berarti ada potensi kerugian Rp 750 juta jika ternyata pembeli ingkar janji. Pertanyaan berikutnya, adakah sarana untuk mencegah terjadinya kerugian Rp 750 juta?

b. Calon pembeli dan Bapak Fahri menandatangani AJB dan perjanjian (maksudnya, perjanjian apa?). Secara hukum dengan ditandatanganinya AJB tersebut maka tanah tersebut telah lepas dari tangan Bapak Fahri, sedangkan Bapak baru menerima Rp 100 juta. Adakah jaminan yang bapak Fahri pegang untuk mengamankan uang sisa Rp 750 juta?

c. Bersamaan dengan tanda tangan AJB, menurut bapak, akan dibuat perjanjian. Mungkin yang dimaksud adalah perjanjian hutang antara pembeli dengan bapak Fahri. Secara hukum, perjanjian itu mengikat pembeli, akan tetapi harus diingat bahwa perjanjian itu “hanyalah kertas belaka”. Bapak Fahri tidak memiliki fisik jaminan apapun. Berbeda dengan Bank, karena ketika bank memberikan pinjaman ke si pembeli tersebut, bank langsung mengikat tanah sebagai jaminan. Jadi, dalam transaksi pinjam meminjam dengan bank, si pembeli mendapatkan uang pinjaman dengan menggunakan tanah yang sudah atas nama pembeli sebagai jaminan bank.

d. Posisi Bapak Fahri sangat lemah dalam hal ini. Sedangkan posisi pembeli dituntungkan karena dapat tanah dan mendapat kredit bank. Posisi bank aman karena ada jaminan fisik tanah.

e. Infromasi yang mengatakan bahwa akan membuat perjanjian untuk mentransfer uang setelah kredit cair, sangat berisiko karena bank tidak terikat sama sekali kepada bapak Fahri. Bank tida memiliki kewajiban apapun untuk mentransfer uang ke bapak Fahri. Dalam suatu perjanjian pemberian fasilitas kredit, bank hanya akan memasukkan dana fasilitas kredit ke rekening debitur (dalam hal ini rekening si pembeli tanah tersebut). Untuk penggunaan keuangan selanjutnya menjadi kewenangan debitur,. Dengan demikian, janji untuk mentransfer uang 100% mutlak ada ditangan si pembeli tersebut. Jadi apabila si pembeli tidak melakukan transfer, maka Bapak fahri hanya memegang kertas perjanjian saja.

f. Bank biasanya akan mentransfer dana ke penjual dalam transaksi yang melibatkan developer selaku penjual,

2. Saran saya sebaiknya Bapak Fahri pun meminta jaminan kebendaan dari Si pembeli sebagai jaminan atas hutang yang Rp 750 juta. Atau, Bapak Fahri membuat perjanjian dengan bank yang menyatakan bahwa bank segera mentransfer sisa pembayarn (Rp 750 juta) ke Bapak Fahri jika AJB sudah ditandatangani. Perjanjian dengan bank ini harus ditandatangani oleh pejabat bank yang berwenang.
Demikian, semoga bermanfaat

Wassalammu’alaikum Wr. Wb.

Source : http://ismailmarzuki.com/curhat-hukum/